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SOHO中国:“包租公”生意难做

文章作者:来源:www.50x15.com时间:2019-09-11



七年来,潘石屹的包机业务没有预期的那么成功,SOHO中国的菜肴变得越来越小。

8月30日,SOHO中国(.HK)于2019年公布中期业绩,成交额约8.89亿元,比去年同期增长11.8%。 2018年同期毛利率约为80%,约为76%。股东应占净利润约5.65亿元,比去年同期减少48.36%。每股基本利润为0.109元,不分红。

七年来,曾经说过“不卖资产”和“不发展”的潘石屹甚至在今年的推介会上传达或回到了他的旧房地产业务。

净利润急剧萎缩

自2012年以来,SOHO中国提出了从“销售”到“自有”财产的转变。其主要收入来源也从销售收入变为租金收入。在逐步剥离房地产业务的同时,其收入逐年下降。

看看SOHO中国多年来的财务报告,我们发现自2012年公司业务转型以来,其收入逐年下降。从2013年到2018年,SOHO中国的收入分别为142.6亿元,60.98亿元,9.95亿元,15.77亿元,19.63亿元和17.21亿元。

近年来,SOHO中国的收入一直徘徊在20亿元左右。 2019年上半年,SOHO在中国的营业额约为8.89亿元,比去年同期增长11.8%。

虽然SOHO中国的收入在今年上半年有所增加,但它无法摆脱净利润持续下降的祸根。半年报显示,公司股东应占净利润约为5.65亿元,同比下降48.36%。它归咎于净利润的急剧下降。 2018年4月16日,SOHO项目凌空抽查,获得了9.87亿元的收益,但今年上半年没有发生此类交易。

半年度业绩公布后,SOHO中国的股价也出现下跌。 2007年10月8日,SOHO中国以每股10.10港元的发行价正式登陆香港联合交易所。但在此之后,该公司的股价开始持续下跌模式。截至2019年8月30日收盘,其股价收于每股2.30港元,较发行价低77.23%。该公司的最新市值为119.59亿港元。

北京“三金刚”入住率下降

SOHO中国有“八大钻石”来支持其表现。它指的是北京望京SOHO,光华路SOHO II,前门街,丽泽SOHO,上海外滩SOHO,SOHO复兴广场,古北SOHO,SOHO天山广场。

他们在潘石屹眼中也“不卖”。他本人在今年的推广会上发誓说:“我可以肯定地说,这八个项目,销售计划是不可能的,销售太复杂了”“

截至目前,在SOHO中国的“八大钻石”中,最低的入住率是外滩SOHO,入住率为86%。此外,北京地区三栋写字楼的入住率较去年有所下降,下降约4%。只有Galaxy SOHO略有上涨。在上海地区,今年2月开业的古北SOHO是统计数据的新入口,入住率为45%。在建项目中,Lize SOHO预计将于9月竣工开业,可出租建筑面积为133,800平方米。

在租金收入方面,前三大资产分别为望京SOHO,光华路SOHO和SOHO复兴广场,分别为1.91亿元,1.33亿元和1.14亿元。

此外,SOHO中国尚未在半年度报告中公布其共享办公项目SOHO 3Q的具体运营数据。 SOHO 3Q何时可用,没有具体的时间表。

今年6月底,SOHO中国宣布在房地产销售推广会议上出售其房产,涉及北京和上海的13处房产。预计总价值为78亿元人民币,已售出的项目已经成为该市的核心。

值得一提的是,SOHO中国自2014年以来一直在“卖卖”。据不完全统计,从2014年7月到2018年3月,SOHO中国已出售或将出售8个自持物业,涉及金额已结束350亿元人民币,再加上78亿元人民币,已经返还近430亿元人民币。

出售减少负债的项目

与传统开发商的高流动性,高杠杆率和高负债“三高模式”不同,SOHO中国近年来一直坚持更加保守的财务策略。潘石屹曾多次公开表示公司的负债率较低。

根据财务报告,从2014年到2018年,SOHO中国的平均资产负债率保持在48%左右。在2019年上半年,净负债比率约为44%,平均借贷成本约为4.8%,离岸负债约占总负债的3.5%。

报告期内,SOHO中国的借款总额约为人民币177.6亿元。大约20.53亿元贷款将在一年内到期,约8.27亿元将在两年或两年以上到期,约31.89亿元将在两年或更长时间到期,约116.9亿元将到期五年以上。

事实上,转型本身往往会导致资金流动的变化。对于某些房产,出售后提取资金是一种很好的商业模式。 2019年上半年,SOHO中国的现金及现金等价物为11.54亿元,同比增长近60%。