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链家董事长左晖:中国房价就是这么涨上来的,租房市场空间非常大!

文章作者:来源:www.50x15.com时间:2020-01-11



由国务院发展研究中心主办的“2017中国发展高层论坛”于2017年3月18日至20日在北京钓鱼台国宾馆举行。主题是“中国和世界:经济转型和结构改革”。连锁集团董事长左晖出席并发言。他说,中国有一个更传统的概念,如果有土地,就会有金钱,这导致每个人都买房子。如果没有房子,就没有妻子。这在世界上似乎很少见也很奇怪。这一概念推高了主要城市的房价。

他认为今天中国的租赁市场非常有希望。

以下是演讲的真实记录

左晖:今天我将主要谈两个问题。一是我今天将谈论供给方面的改革。张先生总是说今天的房地产问题主要是供应方的问题。我们也非常同意他的观点。当然,我谈一个问题,因为中国今天的住房存量规模实际上是200亿平方米。我们在整个房屋交易中,还有今天的房屋存量。去年二手房交易占新房交易的60%,除此之外,这个比例也达到了很高的水平,我们已经看到北京、上海、深圳等城市的存量房交易已经占到了市场的70%左右。

所以我们会认为这是第一个命题,那就是今天如何把200亿平方米的住房存量投入流通,事实上,全国的流量只有3%左右,在6亿平方米的年流量中,如何通过各种方式把200亿平方米的住房存量投入流通,我认为它对房地产供给方面的影响是比较明显的,认为这是第一个方面。

第二个方面是我们也看到了,因为今天的整个房子都很热,在这样的市场背景下,我们也注意到中国有一个更传统的概念,有土就有钱,这导致每个人都买房子。这在世界上似乎很少见。如果没有房子,就不能娶妻子。我们认为这很奇怪。

但在这背后,我们还有另一个问题,那就是,我们今天的房屋租赁市场实际上非常有希望。租赁基本上是住房领域的一种选择,也就是说,它只是过渡时期的一种生活方式。然而,我们今天看到很少有人选择在中国租房子。中国城市的租金大约是每年1万亿元。与我国1万亿套新房、6.5万亿套二手房、17万亿元人民币和1万亿元人民币相比,6%的交易比例非常大,我们认为未来的租赁问题还有很大的发展空间。

供应规模有限,更重要的是,今天机构租赁的比例很低,因为在中国机构租赁的比例只有5%左右,我们通过机构提供大约5%的租赁住房。因此,我们基本上有一个非常分散和低效的C2C市场,我们也觉得未来我们可能会感受到整个租赁市场在这方面的发展。所谓的同时供应和租赁对我来说也很重要。

也就是说,随着租赁市场的发展,中国将提供更多的租赁住房,这些住房将具有更好的质量和更充分的租赁保护。与此同时,由于我们的租赁立法已列入今天的议程,我们将认为租赁本身是一种选择,是供应方改革的一个非常重要的方面。这就是我们想提到的两点。

第一个命题是,今天我们正在考虑土地市场,考虑增量市场,考虑开发商是否愿意建造房屋并及时向市场提供房屋。与此同时,我们不应该忘记,今天有一个非常大的股票市场,住房在全国大约200亿平方米的股票市场,而今天,事实上,它在许多城市也发挥着非常重要的交易地位。如何进一步促进这个市场的发展和效率对我来说非常重要。

第二个问题是如何提供更多的租赁房产,以便大城市的年轻人能够长期拥有自己的统计数据。我们有租赁品牌。在我们的租赁品牌中,租户的平均活动时间为415天,北京市场的平均租赁合同为180天。我想说的是,很明显,物业的租赁期会变得更稳定等等,质量也会变得更好。这是我的主要发言。

范刚:嗯,谢谢你。在一个非常重要的方面,中国现在拥有世界上最高的住房自由率和最低的租金。这是一个非常奇怪的现象。刚才,您还谈到了一些相关问题,包括机构租赁和机构持有什么。你认为从现行制度、国家制度和规则,包括一些市场监管规则来看,促进租赁市场和住房租赁发展需要改进的重要问题是什么?

左晖:我们认为租赁有很多问题。首先,显然现行租赁立法相当重要。我认为核心是保护房客和房客的权利。今天,房客显然受到了很大的压迫。主人可能会压迫你。此外,房子的主人在享有权利方面并不平等。至于大城市学区的住房问题,拥有房屋的权利和租房的权利之间的差别很大。这是第一次。

第二,我们希望促进机构提供更多出租住房规模。例如,今天北京只有大约1亿平方米的住宅出租住房供应。北京的人均供应量是12平方米,这是非常薄弱的。因此,我们一直在推动这个问题。我们希望拥有各种产权的房产,能够进入租赁市场,并通过一些标准化的操作增加使用量。

范刚:我想再补充一个问题。如果各地对购买房屋有限制,除非是为了投资而购买,否则没有人会出租。相反,这不会导致租金比率进一步下降。你认为这其中的矛盾是什么?

左晖:我们也认为这是一个问题,因为我们刚刚提到我们是一个自有住房面积相对较高的国家,但我们一直在关注免费住房率的问题。让我给你一些数据,例如,北京现在有730万套自有住房,我们2000万人口大约是900万,900万家庭有730万套。我们认为这是一个住房与家庭比率的概念,自有住房率,900万个家庭中有多少个有住房?我们对此没有把握。我们认为这一比例不会特别高。换句话说,拥有多套房子的比例仍然很高。因此,我认为这实际上提供了两个机会。一是为股票市场的发展提供机会,二是为租赁市场提供机会。但是,我们认为未来的租赁市场应该有更多的企业财产,而法人持有的财产应该放入今天非常大的租赁市场。

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