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监管再加强 房企融资生死局

文章作者:来源:www.50x15.com时间:2019-11-18



房地产金融仍处于冬天的感觉不止一次在业内发酵。

9月11日,北京银监局官方网站发行的两张门票再次向外界展示了监管机构对非法信托融资的零容忍。

中信信托有限公司、建新信托有限公司因违反《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条共被罚款120万元,原因是房地产开发企业非法使用信托资金支付土地出让金。

这不是监管机构签发的第一张罚单 自2019年以来,越来越多的金融机构因直接或变相提供金融服务而被罚款。

9月15日,《时代周刊》记者从这一次被罚款的两家信托公司的知情人士处了解到,处罚是因为之前的违规行为,而不是最近的违规行为,但该人士没有透露涉案的房地产公司。

9月13日,几位房地产业内人士对《时代周刊》记者表示,未来几天,房地产融资监管将继续收紧,旨在引导房地产企业更加合规地筹集资金。

在“住房无投机”的慷慨下降趋势下,房地产行业遇到了融资困难,如土地资金难以获得和融资成本高。

监管变得更加严格

在8月底的业绩会议上,融创中国董事长孙宏斌用“前所未有”这个词来描述当前的融资环境

按照他的理解,对住房企业融资端的监管不仅会影响到住房企业的征地,还可能波及到下游销售端。

在本次演讲的前三个月,中国保监会发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》号文件(以下简称“23号文件”)首先敲响了警钟。

根据5月17日发布的23号文件,过去的几种“曲线”融资方式已经成为监管机构重新命名的目标:禁止信托公司直接向“四证”不完整的开发商提供融资;或者通过股权投资+股东贷款、股权投资+债权认购不良、应收账款、特定资产收益权等方式变相融资。严禁直接或变相为房地产企业提供融资支付土地抵押价款等。

监管部门仍在“查漏补缺” 8月份,包括一线城市和二线城市在内的32家城市银行立即对房地产业务进行了专项检查,包括开发贷款、经营性房地产贷款、住房相关商业票据抵押贷款等。

最近,根据58安居科房地产研究所首席分析师张博的分析,5?9月份,该政策明显呈现出三步走的趋势。

他认为第一步是要“严格控制”早先的“不投机炒房”和“不利用房地产作为刺激经济的短期手段”,然后是第二步“严格控制信任”,第三步是要从实质上落实和“加大整改力度”

强化监管的效果正在逐渐显现。

根据同策机构的最新数据,8月份40家典型住宅企业融资金额为368.26亿元,比上个月下降58.15%,也是今年第二次悬崖跳水。

根据世通和用益权信托的数据,海外融资和信托融资规模也大幅下降。

8月,房地产行业发行112亿元海外债券,比上个月下降77%。 同样,房地产新信托项目投资额为616亿元,比上个月下降19%,比上年下降40%。

在9月13日接受《时代》记者采访时,一些房地产业内部人士认为,未来融资的持续下降将扩大对房地产企业征地的影响。

9月16日,一家大型房地产企业投资推广部门的成员陈波(不是他的真名)告诉《时代周刊》记者,开发商需要时间来适应离开他通常舒适的资金配置。

"开发商过去通过1: 1甚至3: 7的分配获得土地,这意味着一半的土地资金由银行提供 拍摄成功后,符合条件的申请人也可以向银行申请开发贷款。 建安公司在开发过程中的进步是开发商的又一笔无息贷款。 房子预售时,会有现金收入。 “陈波分析

陈波说,一些机构甚至可以帮助房地产公司在土地收购阶段利用融资,甚至摆出合规的样子。

这也意味着开发商在整个过程中可能不需要太多的资金来存款。

9月13日,信托公司的知情人士告诉时代周刊(TIME Weekly),虽然第23篇文章几乎完全封锁了信托公司通过债权提供预融资的方式,但预融资业务是不可持续的。 但是,目前仍有住房企业以符合“43 2”标准的项目名义融资(“4证”齐全,自有资金投入30%,资质在二级以上)。这个行业通常被称为“套管”

据了解,套期的通常做法是为符合“4月32日”要求的项目提供融资,但不抵押项目或进行强有力的监督。相反,新项目被用作监管的抵押品和还款来源。

第23条中没有明确列出这一模式。由于当地银行监管机构的不同监管标准和信托内不同的风力控制,仍有空业务。 然而,到了出版的时候,《时代周刊》的记者无法进一步确认具体的项目和城市。

中小住宅企业的困境

在市场的冬天,许多房地产开发商不得不采取谨慎的态度来面对下半年。

从8月业绩会议上发布的信息来看,“谨慎”是一些住宅企业的关键词 Sunac就是其中的一个典型例子。自今年5月以来,公开市场已经停止招标、拍卖和拍卖。 荣创的声明是“不要急着拿走土地,冷静客观地判断市场”,并“关注有机会再次拿走土地的一线和二线城市”

中国恒大也给出了征地的前提条件,“除非有优惠政策,否则投资态度是谨慎的”

然而,对于开发者来说,这些都是降低成本的方法。为了生存,开源是关键。

自然,如何赚钱引起了人们的注意

监管严格控制住房企业的融资,这并不意味着没有一刀切的融资方式。

事实上,房地产公司仍然可以通过其他渠道筹集资金。

8月30日,深交所披露的公开信息显示,“中国西部?《碧桂园购房首付款2019年资产支持专项计划》一期已获批准,拟发行18.31亿元。

此外,凯撒万豪酒店12.6亿元资产支持证券、融安地产4.4亿元资产支持证券、钟君集团即将发行80亿元资产支持证券等项目正在被监管部门受理。

在房地产投资信托基金融资方面,招商蛇口也试图打开渠道。 9月2日,该公司宣布计划打包其五栋办公楼的资产,并向香港发行房地产投资信托基金(REITs)上市。 一旦发行成功,HKEx将迎来第12个房地产投资信托基金产品

这个行业也有担忧 “相对而言,小开发商的竞争力不排除进一步削弱 因为资金和资源都集中在住宅企业的头上 ”陈波说

也有公司认为这是一个机会 绿地香港董事会主席兼首席执行官陈军(Chen Jun)在半年度业绩会议上回应《泰晤士报周刊》记者时表示,收紧融资不一定对公司不利。「香港绿地从未透过信托基金筹集资金,也没有信托贷款或土地基金的前期融资。」 该公司的国内融资空非常大,因为有许多工具尚未使用。"

差异化加剧

然而,房地产企业的融资成本也存在差异

融资成本水平和融资金额对住宅企业的融资能力提出了新的考验。 对于大多数私人住宅企业来说,现状并不乐观。

根据2019年上半年的财务报告,私人住房企业的融资成本一般为6%?9% 住宅企业乡村花园()。香港),万科集团(。深圳;.香港)、中国恒大(.HK)和融创中国的平均融资成本已经分别为6.13%、6%、8.6%和8% 中型住宅企业太和集团和富力房地产分别达到9.3%和6.48%

以中央企业为背景的住宅企业融资成本较低。 以中海地产和华润置地为例,今年上半年的平均融资成本分别为4.28%和4.45%,较去年年底下降了0.02%。

中央企业发行债券有明显优势 以中国恒大和招商局蛇口为例。前者今年提出了几项利率为9%的索赔?11%,而后者在今年3月发行了150亿元人民币的可交换债券,票面利率为0.1% 同时,截至8月,9家利率低于4%的企业债权融资中,有4家是招商蛇口融资。

但不管融资成本有多大,房地产企业需要通过自身经营进一步提高管理水平是不争的事实。

公共信息显示,许多住房企业已经将还款率作为一个重要的评估指标 原因不难理解。加速销售和集资已经成为开发商的重要资金来源。

“碧桂园今年将使用权益来偿还评估 “郊野公园总裁莫斌在表演会上说

然而,万科在还款评估中没有设定具体数字,而是对指标进行了细化。 实施时间保持动态,并每季度调整一次,以促进销售和筹集资金。 “每天都是卖建筑的好日子 ”万科执行副总裁兼首席运营官张旭说道

头端住房企业也是如此,中小型住房企业也是如此。 例如,徐汇控股(。香港),据徐汇控股总裁林峰向《时代周刊》记者介绍,为了收钱,公司专门成立了一个收钱团队,“以销定产,减少库存,提高解散速度,加快收钱是徐汇集团下半年的发展战略。”

“就住房公司而言,我认为未来有两种风险需要避免 首先,货币资金和债务的风险。如果自有资金规模小,过于依赖外部融资,信贷风险就会相对较大。第二是土地存量不足和同时积极征地的风险。 ”近日,联讯证券首席经济学家李麒麟在国家金融与发展实验室《中国住房金融发展报告(2019)》会议上指出。

(责任编辑:李嘉玲)

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